Respuesta corta: sí, los bancos españoles conceden hipotecas a no residentes para comprar en Mijas, pero prestan menos que a un residente. Cuenta con entre el 60 y el 70 % del precio (un residente puede llegar al 80 %), un plazo de 20 a 25 años (algún banco llega a 30) y mucho papeleo. El resto del precio, más un 9–10 % de impuestos y gastos en una vivienda de segunda mano, sale de tu bolsillo.
Esta guía recorre las cifras que mira el banco, los tipos que te van a ofrecer, los documentos que necesitas, el orden en que ocurre todo y qué cambia si compras obra nueva, algo habitual en la costa de Mijas.
1. ¿Cuánto te prestará el banco?
Lo deciden tres límites, y manda el más bajo:
- Porcentaje de financiación (LTV). A los no residentes los bancos suelen ofrecerles entre el 60 y el 70 %: el extremo alto, para ingresos en euros sólidos y bien documentados; el bajo, para compradores de fuera de la UE o perfiles complicados (algún banco baja hasta el 50 %). Un residente que compra su vivienda habitual puede llegar al 70–80 %.
- El menor de precio y tasación. El porcentaje se aplica al menor entre el precio pactado y la tasación del propio banco. Si el tasador valora en 470.000 € un adosado que compras por 500.000 €, el préstamo se calcula sobre 470.000 € y la diferencia la pones tú en efectivo.
- Endeudamiento. El banco suele querer que todas tus cuotas mensuales, incluida la nueva hipoteca, no pasen de un 35 % de tus ingresos netos (algunos llegan al 40 % con ingresos altos). Cuentan también las deudas de tu país.
Dos filtros más: el préstamo debe estar liquidado antes de que cumplas 70–75 años (algún banco llega a 80), y el banco mira la divisa de tus ingresos. Un sueldo en euros es sencillo; uno en libras o dólares te expone al tipo de cambio para pagar una cuota en euros, y algunos bancos no prestan con esos ingresos.
2. Tipos de interés: qué esperar en octubre de 2026
El euríbor a 12 meses, el índice de las hipotecas variables, promedió un 3,247 % en septiembre de 2026 (Banco de España) y rondaba el 3,26 % a finales de octubre, muy por encima del 2,2 % aproximado de hace un año. Las cifras siguientes son rangos orientativos de intermediarios y comparadores, no ofertas (solo algún banco, como CaixaBank, publica tipos para no residentes):
| Tipo | Habitual para no residentes |
|---|---|
| Fijo | aproximadamente 3,5–4,2 %, según banco, LTV y perfil |
| Variable | euríbor a 12 meses + 1–2 puntos aproximadamente, es decir, un 4,2–5,3 % hoy |
| Mixto | fijo los primeros años y variable después |
Ojo con el tipo de escaparate. Los anunciados suelen darse por hecho que contratas los seguros del banco o domicilias ingresos en él, algo más difícil para un no residente. Pide el TIN y la TAE con y sin productos vinculados, y compara la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) de varios bancos, no su web.
Las hipotecas variables se revisan cada 6 o 12 meses, así que una subida del euríbor llega a la cuota en la siguiente revisión.
3. Los documentos
Cada banco tiene su lista, pero cuenta con aportar:
- Pasaporte y NIE. Nuestra guía de mudanza explica cómo conseguirlo.
- Justificantes de ingresos: contrato de trabajo y las tres últimas nóminas, o cuentas y declaraciones si eres autónomo, además de tu última declaración de la renta y un certificado de residencia fiscal.
- Extractos bancarios del último año, una relación de tus bienes y deudas y un informe de solvencia crediticia.
- Origen del dinero de la entrada. Los bancos están obligados por la ley antiblanqueo (Ley 10/2010) a conocer el origen de los fondos y, según el riesgo, a pedir documentos que lo acrediten, así que deja el rastro claro: ahorros, una venta, una donación (con carta, si el banco la acepta).
- La vivienda: contrato de reserva o de compraventa y una nota simple del Registro de la Propiedad.
- Una cuenta bancaria en España. La mayoría de los bancos la exigen para domiciliar las cuotas.
Lo que no esté en español suele requerir traducción jurada, y algunos documentos legalización o apostilla, a tu cargo; algún banco, como el servicio HolaBank de CaixaBank, acepta documentos en inglés sin traducir. Pregunta antes de pagarlas y empieza pronto: las traducciones que faltan son la causa de retraso más común.
4. Quién paga qué
Desde la ley hipotecaria de 2019 (Ley 5/2019), los gastos de la escritura de hipoteca se reparten así:
| Concepto | Quién paga |
|---|---|
| Tasación | Tú |
| Notaría de la escritura de hipoteca | Banco |
| Inscripción de la hipoteca en el Registro | Banco |
| Gestoría (tramitación e inscripción) | Banco |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) de la hipoteca | Banco |
| Copias de la escritura que pidas | Quien las pida |
| Comisión de apertura, si el contrato la tiene (se cobra una sola vez y cubre los gastos de estudio y tramitación del banco, así que es negociable) | Tú |
No lo confundas con los gastos de la compra en sí, que normalmente asumes tú: en una vivienda de segunda mano en Andalucía, el 7 % general de ITP, la notaría y el registro de la escritura de compraventa y el abogado. Los tienes en la guía de compra paso a paso.
Amortizar antes de tiempo. La ley limita la comisión. En una hipoteca variable puede ser como máximo del 0,25 % de lo amortizado en los 3 primeros años o del 0,15 % en los 5 primeros (el contrato fija cuál). En una fija, hasta el 2 % en los 10 primeros años y el 1,5 % después. En una hipoteca mixta, cada tramo sigue su propia regla. En todos los casos no puede superar la pérdida financiera real del banco.
5. Paso a paso
- Estudio previo. Envías tus documentos a uno o varios bancos (o a un intermediario de crédito inmobiliario inscrito en el registro, que compara varios). Obtienes una primera respuesta sobre cuánto podrías pedir.
- Contrato de reserva. Antes de firmarlo, pide a tu abogado que supedite la compra a que te concedan la hipoteca. Sin esa cláusula, si el banco te deniega la hipoteca, lo normal es que no recuperes lo entregado: con arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil) lo pierdes, y con arras confirmatorias el vendedor puede exigirte cumplir o reclamar daños. Pide a tu abogado que compruebe de qué tipo son las de tu contrato.
- Tasación. La encarga el banco y la pagas tú.
- Oferta vinculante (FEIN). Desde que la recibes deben pasar al menos 10 días naturales antes de firmar. Es un plazo mínimo que exige la ley para que puedas comparar y entender las condiciones; no es un derecho a desistir después de firmar.
- Acta notarial de transparencia. Vas al notario, que comprueba que recibiste la documentación a tiempo y te explica las cláusulas. Debe hacerse como muy tarde el día anterior a la firma y no cuesta nada.
- Escritura. La hipoteca y la compraventa suelen firmarse el mismo día en la misma notaría.
Ejemplo con números: un adosado de 500.000 € cerca de La Cala
Un adosado de unos 125 m² en Riviera del Sol o La Cala Golf, donde el índice de Fotocasa marcaba unos 3.900 €/m² en septiembre de 2026, sale por unos 500.000 €. Supón que lo compras como segunda residencia (ITP general del 7 %) y que la tasación coincide con el precio. Los extras sobre el precio suman unos 45.000 € (9 %): ITP 35.000 €, notaría, registro y gestoría entre 3.000 y 4.000 €, abogado al 1 % más IVA (6.050 €) y tasación (unos 500 €).
Lo que cambia según el porcentaje que el banco esté dispuesto a financiar, a 25 años y al 4 %:
| LTV | Hipoteca | Tu entrada | Efectivo necesario con gastos | Cuota mensual | Ingresos netos necesarios* |
|---|---|---|---|---|---|
| 60 % | 300.000 € | 200.000 € | ≈ 245.000 € | 1.584 € | ≈ 4.520 € |
| 65 % | 325.000 € | 175.000 € | ≈ 220.000 € | 1.715 € | ≈ 4.900 € |
| 70 % | 350.000 € | 150.000 € | ≈ 195.000 € | 1.847 € | ≈ 5.280 € |
*Si la hipoteca fuera tu única deuda y el límite del banco, el 35 % de los ingresos netos. Al 3,5 % el préstamo del 65 % cuesta 1.627 € al mes; al 5 %, 1.900 €. Si el banco limita el plazo a 20 años, el préstamo del 65 % al 4 % sale a 1.969 € al mes (≈ 5.630 € de ingresos netos).
La lección: unos puntos de LTV mueven la entrada decenas de miles de euros, y el límite de ingresos suele apretar antes que el LTV. Pide a cada banco las dos cifras antes de enamorarte de una casa.
Si compras obra nueva
Muchas viviendas de la costa de Mijas se venden sobre plano o en construcción, y la financiación funciona de otra manera:
- Impuestos. No hay ITP. Pagas un 10 % de IVA más un 1,2 % de AJD en Andalucía, es decir, aproximadamente un 11,2 % frente al 7 % general de ITP de la segunda mano. Los precios de obra nueva suelen darse sin IVA, así que pregunta a cuál te refieres.
- La fase de obra la financias tú. Lo normal es pagar una reserva y cuotas durante la construcción, y firmar la hipoteca normalmente en la entrega. Un no residente necesita, por tanto, la entrada, y a menudo más que la entrada, en efectivo mientras se construye.
- Tus anticipos están protegidos por ley. El promotor debe garantizar lo que pagas a cuenta con un aval bancario o un seguro y ingresarlo en una cuenta especial (Ley 38/1999). Pide la garantía a tu nombre antes de pagar.
- Préstamo del promotor. Si el promotor financió la obra con un préstamo bancario, puedes subrogarte en la parte que corresponde a tu vivienda, siempre que el banco lo apruebe (puede cobrar comisión de subrogación si el contrato la prevé), o firmar una hipoteca nueva en otro banco. El promotor no puede obligarte a subrogarte ni penalizarte si no lo haces, ni repercutirte los gastos de la obra nueva, la división horizontal o la cancelación de su propia hipoteca. Compara las dos: las condiciones del préstamo del promotor no son necesariamente las mejores para ti, y los límites de financiación de un no residente siguen aplicándose.
Alternativas
Algunos compradores obtienen el dinero en su país, por ejemplo con una nueva hipoteca sobre una propiedad que ya tienen allí. Puede suponer un tipo más bajo y ahorrar traducciones juradas, pero tu vivienda de allí pasa a ser la garantía de una compra en España. Pondera eso, y el riesgo de cambio, con un asesor del país donde vives.
Antes de pedirla
Calcula tu presupuesto al revés: la cuota máxima que puedes pagar, el préstamo que permite, y después la entrada y los gastos encima. Deja margen: CaixaBank cifra entre un 12 y un 15 % sobre el precio para no residentes cuando se suman extras como traducciones juradas y poderes. Luego compara zonas en nuestras guías de zonas y lee qué revisar antes de invertir en Mijas, incluidas las reglas del alquiler turístico si piensas alquilar la vivienda.
Los tipos y las políticas de los bancos cambian cada semana; las cifras son orientativas y se revisaron en octubre de 2026. Si puedes deducir los intereses en tus propios impuestos depende de dónde vivas y de si alquilas la vivienda. Este artículo es información general, no asesoramiento financiero ni fiscal: pide su FEIN a cada banco y habla con un asesor local y con un abogado antes de firmar.
