Respuesta corta: sí, en Mijas todavía se puede inscribir una nueva vivienda turística. A octubre de 2026 el Ayuntamiento no ha fijado ningún límite ni moratoria propios. Lo que decide es la vivienda: debe cumplir los requisitos andaluces y, si está en un edificio o urbanización con comunidad de propietarios, ahora necesita la aprobación expresa de la comunidad. Si compras pensando en alquilar, revisa las dos cosas antes de firmar.
El alquiler turístico se regula en tres niveles: el Ayuntamiento, la Junta de Andalucía y el Estado. Así está cada uno en Mijas.
1. Mijas: sin límites municipales, por ahora
A diferencia de Málaga capital, Mijas no ha aprobado ninguna ordenanza, moratoria ni zonificación que limite el número de viviendas turísticas. Hasta ahora ha ido en la dirección contraria: en 2016 el Ayuntamiento empezó a expedir un certificado de prescripción urbanística y habitabilidad para las viviendas sin licencia de primera ocupación (por antigüedad, porque nunca la tuvieron o porque la perdieron), para que pudieran inscribirse en el registro turístico andaluz.
Eso puede cambiar. Desde 2024 la norma andaluza permite a los ayuntamientos fijar límites proporcionados al número de viviendas turísticas por edificio, ámbito o zona. Y desde el 4 de marzo de 2025, el Decreto-ley andaluz 1/2025 les permite exigir licencia o declaración responsable de cambio de uso antes de la inscripción y suspender nuevas viviendas turísticas hasta tres años, en todo el municipio o por zonas, en cuanto acuerden empezar a modificar su planeamiento. Málaga capital lo ha usado; Mijas no lo había hecho a octubre de 2026. La alcaldesa dijo en marzo de 2025 que en Mijas hay un gran número de viviendas turísticas «que hay que regular». Antes de comprar, pide a tu abogado que compruebe si se ha aprobado algo después de la publicación de este artículo.
2. Andalucía: inscripción y requisitos mínimos
Una vivienda de uso turístico (VUT) debe inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía mediante una declaración responsable. Las reglas están en el Decreto 28/2016, modificado por el Decreto 31/2024 (vigente desde el 22 de febrero de 2024) y por el Decreto-ley 1/2025 (vigente desde el 4 de marzo de 2025). La declaración responsable debe afirmar ahora que la comunidad de propietarios ha autorizado expresamente la actividad. Los requisitos principales:
- Al menos 14 m² construidos por plaza y 25 m² en total, según el Catastro.
- Dos baños con más de cinco plazas y tres con más de ocho.
- Aire acondicionado en dormitorios y salón si alquilas entre mayo y agosto, y calefacción si alquilas entre diciembre y marzo.
- Ventilación directa al exterior o a patios ventilados en dormitorios y salón, y algún sistema para oscurecer las ventanas.
- Un máximo de 15 plazas si se alquila la vivienda completa, o 6 si se alquila por habitaciones.
- La vivienda debe cumplir el planeamiento urbanístico municipal. La Junta comunica cada nueva inscripción al Ayuntamiento.
Hay tres tipos de vivienda excluidos de entrada: las de protección oficial (VPO), las de edificios cuyo título constitutivo o estatutos de la comunidad prohíben expresamente la actividad y las declaradas en situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO), salvo autorización municipal expresa del cambio de actividad. Los dos primeros casos ya se han dado en Mijas, cuando aún existía el número de registro estatal: el Registro de la Propiedad n.º 2 de Mijas negó o revocó el número a pisos cuyos estatutos prohibían el alquiler turístico (2025) y suspendió el de una habitación en un piso de VPO (diciembre de 2025). En 2026 la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública confirmó el criterio del registro: un recurso se desestimó por el fondo y los demás no prosperaron por motivos procesales. Ese número estatal ya no existe, pero las exclusiones andaluzas siguen vigentes.
3. España: la comunidad tiene la última palabra
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal exige a todo propietario que quiera empezar a alquilar a turistas la aprobación previa y expresa de la comunidad de propietarios. El acuerdo necesita tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Con la misma mayoría, la comunidad puede cobrar a esa vivienda hasta un 20 % más de gastos comunes. Quien ya ejercía la actividad legalmente conforme a la normativa turística antes de esa fecha puede seguir.
En Mijas esto pesa mucho, porque gran parte de lo que se vende en la costa está en urbanizaciones con comunidad, como Calahonda o Riviera del Sol.
Lo que ha desaparecido es el Registro Único de Arrendamientos estatal (NRUA). Se exigía en plataformas como Airbnb y Booking desde el 1 de julio de 2025, pero el Tribunal Supremo anuló el registro y su número (sentencia 620/2026, de 19 de mayo, publicada en el BOE el 8 de junio de 2026) porque el Estado no tenía competencia para crearlo. La anulación es parcial: se mantiene la ventanilla única digital por la que las plataformas envían datos a la Administración. La inscripción andaluza sigue siendo obligatoria, y su número es el que va en los anuncios.
4. Impuestos: IVA en las estancias cortas desde diciembre de 2026
El Real Decreto-ley 29/2026 aplica un IVA del 10 % desde el 1 de diciembre de 2026 a los alquileres de viviendas amuebladas de hasta 30 noches, salvo que el arrendador tenga en ella su residencia habitual. Hasta ahora estaban exentos si no se prestaban servicios de tipo hotelero. El decreto está en vigor desde el 8 de octubre, pero con las Cortes disueltas debe convalidarlo la Diputación Permanente del Congreso, que tiene prevista la votación para el 12 de noviembre de 2026. La primera versión, el Real Decreto-ley 26/2026, se rechazó el 2 de octubre de 2026, así que comprueba en qué ha quedado.
El mismo decreto permite a los ayuntamientos aplicar un recargo de hasta el 50 % en el IBI de las viviendas turísticas, y más a quien tenga varias, pero solo en zonas de mercado residencial tensionado declaradas oficialmente. Andalucía no ha declarado ninguna, así que hoy no se aplica en Mijas.
Qué significa si vas a comprar
- Un piso en una urbanización con comunidad: da por hecho que necesitarás el voto de tres quintas partes para empezar a alquilarlo a turistas. Pide los estatutos y las actas de las últimas juntas: si los estatutos lo prohíben, no podrás inscribirlo, y si la comunidad ya ha votado en contra, es difícil que ganes la votación. Si las cuentas solo salen con alquiler turístico, replantéatelo.
- Una villa independiente: si no pertenece a ninguna comunidad, el voto vecinal no es un problema, pero los requisitos andaluces sí: baños por plaza, aire acondicionado, ventilación y legalidad urbanística. Comprueba que no esté en situación de AFO, algo frecuente en villas en suelo rústico. Muchas villas están en urbanizaciones con comunidad propia, así que compruébalo también.
- Una vivienda que ya está inscrita: pide el número de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía y pruebas de que ha estado funcionando de verdad. La excepción al voto de la comunidad ampara al propietario que ya alquilaba antes del 3 de abril de 2025, y no está claro que pase a un nuevo comprador. Tu abogado debe confirmarlo antes de que pagues más por una licencia existente.
- Una vivienda de protección oficial (VPO): no puede ser vivienda turística, ni completa ni por habitaciones.
Si el alquiler turístico no encaja, el de larga duración o el de temporada son otras opciones, con sus propias reglas. Lee qué revisar antes de invertir en Mijas y la guía de compra paso a paso.
Este artículo es información general, revisada el 16 de octubre de 2026, no asesoramiento legal ni fiscal. Las normas cambian deprisa: para una vivienda concreta, habla con un asesor local.
